Вторник, 02 Юни 2020

ИМОТНИ ИЗМАМИ

Откъс с допълнения от книгата „Ръководство за начинаещи брокери”

 

 

Много се говори за имотни измами, но често информацията не е поднесена правилно и не се акцентиране върху същността на проблема. Наистина има имотни измами, но в повечето случаи жертва при тях са беззащитни изоставени, възрастни или болни хора. Не е имотна измама когато който някой собственик е прехвърлил имота си срещу издръжка и гледане, или е получил под някаква форма кредитиране срещу ипотека или прехвърляне на имота.

            Има собственици, които крият нотариалните си актове, не искат да предоставят копия от тях. Това е безсмислено и само прави купувача по-подозрителен. В службата по вписвания всяко лице има право да получи копие от нотариален акт, който поиска – това е публичен регистър и всеки има достъп до него.

С фалшива лична карта  могат да бъдат набавени всички документи, необходими за сделка с имот – оригинал на нотариалния акт, данъчна оценка, кадастрална карта, евентуално удостоверения за наследници и др. Преди време този вид измами бяха най-популярни. Отскоро функционира система, която дава възможност на нотариуса по време на самата сделка да провери личните карти на лицата, които се явяват при него, в специално направен регистър към полицията. С тези промени рискът от подобни измами е сведен до минимум.

Законът дава право собственикът да упълномощи друго лице за продажбата на имота му. Това става, като се завери пълномощно пред нотариус. Често нотариусът, който изповядва сделката по продажбата, проверява пълномощното, като се обажда на колегата си, който го е заверил. Когато пълномощното е заверено в консулската служба в чужбина, може също да се извърши такава проверка.

            Пълномощното отпада, ако упълномощителят е починал или го е оттеглил, а това не винаги може да бъде проверено. Съществува риск и от представяне на фалшиво пълномощно. Поради тези причини сделките с пълномощно се приемат за по-рискови и някои купувачи не са съгласни да купуват такива имоти.

            Когато един имот е придобит по време на брак възмездно, той става собственост на двамата съпрузи (изключения може да има от скоро – с брачните договори), дори и в нотариалния акт да е записан само единият. Проблемът е в това, че бракът може да е сключен навсякъде (включително в друга държава) и това не може да бъде проверено. Регистрите в България относно семейното положение на лицата са водени и се водят небрежно. В много от случаите се разчита на декларирани данни, а заинтересованото да извърши измама лице може да декларира каквото му е изгодно. По този начин може да се получи ситуация, при която да се извърши сделка без участието на някой от собствениците и тя да бъде развалена впоследствие от съда.

Подписването на предварителен договор не се вписва никъде. Некоректен продавач може да сключи няколко предварителни договора, като получи капаро от няколко купувача. За това се е наложила практиката капарото да е 10 процента – от една страна, сумата не е твърде голяма, защото няма прехвърляне и има несигурност, но не е и твърде малка и може да ангажира страните по сделката.

Забавянето на вписванията също създава рискове за купувача. В деня на нотариалното изповядване нотариалният акт се внася, от нотариуса направил сделката, за вписване в службата по вписвания. Това ще бъде отразено в информационната система на службата до няколко дни. Има случаи, при които вписванията са се бавили дори повече от 10 дни. Това е срок, в който един недобросъвестен собственик може да продаде имота още няколко пъти, без да има как това да се провери. В този случай предимство има купувачът, на който нотариалният акт е вписан първи. Въпреки на пръв поглед големият риск, за такава злупотреба не съм чувал, може би защото е лесно доказуемо кой я е извършил. Този риск може да се избегне, като се направи особена сметка в банка или при нотариус.

Договорът за особена сметка се сключва с банката и страните по сделката. В него банката поема ангажимента да се разпореди с парите, като ги освободи за усвояване от продавача,  след като сделката се впише, предостави се нотариалният акт (с който купувачът е станал собственик) и удостоверение за тежести, от което да е видно, че няма такива за имота. Ако особената сметка бъде на правена при нотариус принципът е същият. Това не се практикува много често по няколко причини: има такси за банката; трябва да се обяви реалната цена (което не винаги страните искат); често продавачът продава, за да закупи друг имот, като движи сделките едновременно и парите му са нужни веднага след сделката.

            При всяка търговска сделка има рискове, но когато се вземат някои мерки, тези рискове могат да бъдат намалени значително.

            - Задължително е да се прави проверка за тежести на имота. В службата по вписвания се отразяват всички вписвания за лицето собственик – продажби, ипотеки, искови молби и други тежести. Проверката трябва да се прави на всички, които са били собственици на имота! Когато има кредит, банката изисква проверка, обхващаща собствеността десет години назад.

            - Да се провери документът за собственост в службата по вписвания. Той е направен в няколко еднообразни екземпляра, единият от които е в службата по вписванията. Ако там няма такъв, това, което ви се представя за нотариален акт, е лист хартия и нищо повече. Ако документът за собственост е по-стар, може да бъде проверен в службата, която го е издала; това не винаги е лесно и възможно.

            - Когато един имот е на много ниска цена, това е изключително подозрително - защо ще се продава имот за 30 000 евро при условие, че може да се продаде за 50 000?

            - Никога не купувайте имот, който не сте гледали. Ако собственикът иска да го продава, той е съгласен да го показва. И обратното – ако сте собственик, не оставяйте имота без надзор дълго време.

            - Ако купувате, питайте съседите – те обикновено „знаят всичко“. Не винаги ще чуете само хубави неща, може да не са били в добри отношения; но ако има нещо скрито, шансът да го разберете е голям.

            - Избягвайте да купувате с пълномощно. Ако това се наложи, по възможност изповядайте сделката при нотариуса, който е правил пълномощното. Проверете пълномощното!

            - Имот, продаден няколко пъти за кратко време, може да има сериозен проблем или причина за това, която да е скрита от вас.

            - Използването на брокер не Ви дава никакви гаранции, но опитният брокер може да „надуши” ако има проблем. За съжаление няма никакъв критерии по който да изберете брокера си, голямата агенция не Ви дава по – голяма сигурност. Срещал съм изключително педентични брокери от малки агенции.

            За стопроцентова защита в някои държави се предлага застраховка на риска по сделката. Това в България не е популярно, защото е скъпо, а и застрахователите отказват да го правят.

 

Автор: Константин Пандов

 

 

 

Search