Понеделник, 22 Януари 2018

Архитект отговаря: Каква е разликата между ателие и апартамент?

Този въпрос изниква много често в нашата практика като архитекти от собственици на ателиета. Отдавна се каня да напиша нещо по темата. Ето накратко разликите и причините да имаме апартаменти и ателиета. Обещавам да не Ви тормозя с дълги имена на закони, членове и алинеи.  Законодателно никъде няма дефиниция на думата „апартамент“. За това което разбираме като кажем апартамент, ЗУТ използва думата „жилище“ и дава определение и  минимални изисквания.

Жилището е: съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Ето накратко изискванията към жилище (апартамент) извлечени из дебрите на ЗУТ и Наредба №7:
    <li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да има самостоятелен вход;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да има най-малко едно жилищно помещение;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да има кухня или кухненски бокс;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да има баня-тоалетна;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да има  складово помещение.  То може да бъде в жилището или извън него: мазе, таван или килер;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2,60 м;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">жилищните помещения в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да имат комини в дневните и в кухните;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">стаите и кухните трябва да имат прозорци;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">площта на прозорците за дневни да е най-малко 1/6 от площта на помещението;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">площта на прозорците  за спални, кухни и кабинети да е най-малко  1/7 от площта на помещението;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">при горно осветление или при осветление в наклонени плоскости размера на прозорците може да се намали с до 30 на сто;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да нямат спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">входните преддверия в жилищата да бъдат с минимална широчина 1,3 м;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">коридорите да бъдат с минимална широчина 0,9 м;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">да е надземно.

Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на ателие в апартамент.
 

 
Picture
 
 

 
Ателието е нежилищно помещение и служи за индивидуална творческа дейност.
Ето и накратко изискванията към ателие:

Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел. Точка. Няма други изисквания.

Дотук нещата звучат логично, но много често на пръв поглед изглежда, че имате всички помещения и изложение, изискващи се за апартамент, а по документи сте купили ателие? Или пък имате по документи апартамент, но се чудите къде ви е изчезнало мазето?

А защо изобщо има ателиета и апартаменти? 
Всъщност всеки предприемач винаги е искал повече апартаменти и по-малко апартаменти кръстени ателиета, но редица норми ограничаваха това.
Ето по конкретно практическите причини: 
 

 
Picture
 
 

 
Паркоместа
Това е основната причина да има много ателиета. Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове: 1 брой на жилище и 10% допълнителен  брой на местата за посетители. Няма описани изисквания за паркоместа към ателие. В последствие МРРБ се усети и с писмо-указание от края на 2006г. започна да изисква и по едно паркомясто за ателие. 

Това не е изискване да имате личен гараж или паркомясто  като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела. Дали ще бъдат гаражи на партера, гаражи или паркоместа в подземен паркинг, открит паркинг в парцела или комбинация е въпрос на конкретно решение за всяка сграда. С архитектурния проект трябва да се докаже, че са осигурени, за да се получи разрешение за строеж.
Разбира се, всеки предприемач иска повече квадратни метри за продажба и по-малко двор или скъпо подземно строителство. Така апартаментите, за които не могат да се осигурят паркоместа стават ателиета още на проект. Пък и в бума на строителството, всичко се купуваше. Ателие или апартамент, няма голяма разлика казваха повечето строители и брокери ако някой клиент любопитстваше.

Това е основната причина наглед пълноценни апартаменти да се водят по документи ателиета. Това също е и една от основните причини да се паркира по тротоари, зелени (кални) площи и недостига на паркоместа дори и в изцяло нови квартали.
Борбата за повече квадратни метри за продажба доведе до порочни практики дори да има огромни сгради без нито едно паркомясто. Например в Банско, не без помощта на администрацията, повечето нови сгради получаваха разрешение за строеж, прилагайки договор за паркиране с някой празен съседен парцел. Следващата година и празният парцел-паркинг се застрояваше.
 

 
Picture
 
 

 
Склад
Всяко жилище (апартамент) трябва да има склад. Това може да е мазе, таван или килер в самото жилище. Тези площи също не бяха харесвани от предприемачите. По-скъпо се продават жилищни площи, отколкото складови площи. В сутерените се изграждат необходимите подземни паркинги и ако остане място се проектираха и мазета, но рядко достигаха за всички апартаменти (жилища). Така част от тях отново ставаха ателиета.

Лавирайки между нормативите и изискванията на предприемачите да няма складови площи, архитектите изобретихме гардероб-ниша-склад!  Ако имате апартамент по документи, но се чудите защо нямате мазе, таван или килер – това е защото вграденият гардероб, който имате в коридора, колкото и малък да е, всъщност по проект е наречен склад.

Световни посоки
Не се допуска жилището да бъде изложено изцяло на североизток, северозапад или север. Това не е често срещана причина, но все пак в редки случаи, при парцели с много лошо изложение наистина има апартаменти, за които е невъзможно да се спази това изискване и те стават ателиета. Дори и при такива апартаменти с лошо изложение, ако архитектът намери начин само един малък прозорец или врата за тераса да е с различно изложение от северно (С, СЗ, СИ) позволява да бъде официално апартамент.

Да държим цените в разумни граници
На постоянното покачване на цените на имотите по време на бума на строителството – 900, 1000, 1200, 1500 за кв.м, предприемачите отговаряха с апартаменти с все по-малка и по-малка квадратура, за да запазят крайната цена в някакви разумни психологически граници. Така ако в един период можеше за 65000 евро да си купите нормален 65-70м2 едностаен апартамент, само една година по-късно цената пак беше 65000 евро за едностаен апартамент, но предприемачите искаха те да са 50-55м2. Всички помним тези луди години. 

Търсят се малки имоти
Друга основна причина е, че на пазара се търсиха тези малки жилища – 30-35м2. Комбинирайки това с предната причина доведе до проектиране на кооперации с много на брой малки жилища с изискването за много повече паркоместа отколкото биха трябвали за същата кооперация, но с по-малко на брой по-големи апартаменти. Така част от тях отново стават ателиета.

Височина
Към жилищата има минимални изисквания за светла височина, към ателиетата няма. Същевременно всяка сграда е ограничена с максимална височина и нивото на терена. В подпокривните етажи не винаги остава достатъчно светла височина за жилища (апартаменти) – затова там има ателиета.

Ателие или студио?
Думата студио липсва в българските закони. Студио навлезе като търговско наименование основно от жилищно-ваканционното строителство в курортните комплекси, където пазара беше ориентиран към чужденци и този тип малки жилища-ателиета бяха предпочитани. Думата студио е позната на западноевропейците за малко жилище. Съответно по изискване на предприемачите на проектите архитектите отбелязвахме ателиетата като студио, за да не се налага да се чудят чужденците какво е ателие. 
 

 
Picture
 
 

 
Правни, данъци и други разлики
    <li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">ако апартамента се декларира като основно жилище, данъкът се намалява с 50 %. За ателиета няма облекчения;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">ако за вас и членовете на семейството ви, апартамента е единствено жилище, не може да ви го отнеме съдя изпълнител и да ви оставят на улицата. Правния термин е: несеквестируемо. Не се радвайте. Ако имате ипотека и кредит към банка несеквестируемост не важи. Несеквестируемост не важи за ателие;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">нямате право на административен адрес (адресна регистрация) в ателие. Въпреки, че много хора имат такава регистрация в ателие, по закон нямате право и сега режима е затегнат спрямо предни години;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">според семейния кодекс ателието не е семейно жилище;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">възможно е да се развали сделка, ако са ви продали апартамент или жилище, но той не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде апартамент;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер (дневна/нощна) за ателие, защото не сте жилище;<li "mso-margin-top-alt:auto;mso-margin-bottom-alt:auto;="" text-align:justify;line-height:normal;mso-list:l0="" lfo1;tab-stops:="" 36.0pt"="" style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;" data-mce-style="margin: 3px 0px 0px !important; list-style: disc outside !important; padding: 0px 0px 0px 5px !important;">ако сте собственик на ателие, може да получите определени предимства при спорове за наследство, развод и др. Например ако другата страна притежава жилище (апартамент), а вие само ателие имате предимство, защото нямате  жилище.

Мога ли да живея в ателие?

Това е въпросът, който най-много притеснява хората притежаващи ателиета. Въпреки, че определението за жилище включва "за задоволяване на жилищни нужди", това че живеете в ателието и го ползвате за задоволяване на жилищни нужди не го прави жилище (апартамент).

Реално може да живеете там, но според буквата на закона - не. Няма забрана да творите в ателие или работите денонощно в офиса. Как ще се докаже, че живеете там, а не сте творец работохолик не знам. Съвременното изкуство познава какви ли не странни неща. Ако обитавате семейно, то вие може да сте 24-часова творческа семейна арт инсталация. 

По-сериозно: съгласно ЗУТ Чл. 178
Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При констатиране на такова нарушение, началникът на ДНСК или кметът според категорията на строежа :

 - забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
- на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Това звучи страшно, и е така според буквата на закона. Но досега не знам някой дали е попаднал в такава ситуация. Но стигне ли се дотук се ползват адвокати, а не архитекти, и аз съвсем не съм запознат дали има и колко такива дела в административния съд. 
Държавата никога няма да прати ДНСК на масова показна акция да проверява кой къде живее, за да събира глоби и да създава социално напрежение и за в бъдеще предричам, че законодателно ще бъде решен този проблем, защото засяга много обитатели на ателиета. Както се въведе практика през 10-на години да се въвежда строителна амнистия за незаконни строежи,  така и политиците рано или късно ще решат този проблем. 

В настоящия момент подобни хипотетична проверка може да се случи само по сигнал. Лошото е, че подаде ли се сигнал - жалба, колкото и да казваме, че институциите не работят, те са много добри в придвижването на подобни жалби и документи насам натам, четено буквално на законите и рано или късно ви позвънят на вратата. Дори и да откажете достъп, има процедура да влязат със съдействие на полицията. Следва констативен протокол. Ако случайно впишат в него нарушение - веднага си наемете адвокат и обжалвайте бързо, преди да се премине към мотивирана заповед от началника на ДНСК и спиране на ток, вода и др. В административния съд ще спечелите, но всяка такава процедура е съпроводена с разходи, време и излишни нерви. 

Някъде там дълбоко във всеки закон и съдебно решение, като основа седи принципа за справедливост, но все пак на този въпрос е най-добре да ви отговори юрист, участвал евентуално в такива дела и познаващ съдебната практика и евентуални прецеденти за подобни казуси. 

Възможно ли е преустройство и промяна на предназначението от ателие в апартамент?
Да. Не е необходимо и съгласие от съседи или общо събрание. Но трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент. Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто. 
Както виждате, цялата тази каша с апартамнети-ателиета е създадена не без съдействието на нас архитектите. Но докато ние винаги сме били насреща да отговорим и обясним коректно за разликите и причините, никой не ни е питал преди покупка.  Доверявайки се при покупка на ателие на финансово заинтересовани страни по сделката, като брокери и  предприемачи-строители е толкова наивно, колкото и да попитате на пазара „пресни ли са доматите?“.

Винаги са пресни.

Search